國(guó)家政策法規(guī)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、財(cái)政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專(zhuān)項(xiàng)維修
發(fā)布日期：2016-10-13作者：jtsjb點(diǎn)擊量：11237次
各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財(cái)政廳，直轄市建委（房地局）、財(cái)政局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局、財(cái)務(wù)局：
根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）的有關(guān)規(guī)定，為進(jìn)一步發(fā)揮住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）在老舊小區(qū)和電梯更新改造中的支持作用，提高維修資金的使用效率，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、用好維修資金，支持老舊小區(qū)和電梯更新改造
老舊小區(qū)改造，有利于改善人居環(huán)境，提升人民群眾的生活質(zhì)量，促進(jìn)城市的有機(jī)更新和持續(xù)發(fā)展，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業(yè)主居民的出行，消除電梯運(yùn)行的安全隱患，保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。加大維修資金的投入，是建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機(jī)制的重要途徑，有利于實(shí)現(xiàn)物盡其用，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造中的積極作用。
二、明確使用范圍，突出更新改造的目標(biāo)重點(diǎn)
維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》規(guī)定的使用范圍和分?jǐn)傄?guī)則，遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
在老舊小區(qū)改造中，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)，改造重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬┓课荼倔w：屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結(jié)構(gòu)抗震加固、門(mén)禁系統(tǒng)增設(shè)、門(mén)窗更換、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等；
?。ǘ┡涮自O(shè)施：道路設(shè)施修復(fù)、路面硬化、照明設(shè)施更新、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補(bǔ)建、垃圾收儲(chǔ)設(shè)施更新、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等。
在電梯更新中，維修資金主要用于運(yùn)行時(shí)間超過(guò)15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雙三分之二）同意，可以使用維修資金加裝電梯。
各地可以根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。
三、切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)維修資金使用的指導(dǎo)監(jiān)督
使用維修資金改造老舊小區(qū)和更新電梯，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》第二十二條和第二十三條規(guī)定的程序辦理。在使用維修資金過(guò)程中，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，推行公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘施工單位，引導(dǎo)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與審價(jià)、監(jiān)理、驗(yàn)收等使用管理工作，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行維修資金的用前表決、工程內(nèi)容、驗(yàn)收結(jié)果及費(fèi)用分?jǐn)偟仁马?xiàng)的公示義務(wù)，保證維修資金使用的公開(kāi)透明。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位或者公有住房售房單位，分?jǐn)偽词鄢錾唐纷≌蛘吖凶》康母赂脑熨M(fèi)用，強(qiáng)化落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修的義務(wù)，以保證危及房屋安全的緊急情況發(fā)生時(shí)，老舊小區(qū)和電梯更新改造工作能夠及時(shí)開(kāi)展。
使用維修資金更新、加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)接受質(zhì)監(jiān)部門(mén)的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)監(jiān)部門(mén)出具的鑒定意見(jiàn)和驗(yàn)收合格證明。
使用維修資金開(kāi)展老舊小區(qū)和電梯更新改造，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度的有關(guān)規(guī)定。使用由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)管理的已售公有住房維修資金，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)向財(cái)政部門(mén)申請(qǐng)列支。
維修資金的使用和管理，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督，并向社會(huì)公開(kāi)審計(jì)結(jié)果。
四、優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率
在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定以下表決方式：
?。ㄒ唬┪斜頉Q：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書(shū)面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使；
?。ǘ┘媳頉Q：業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過(guò)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；
?。ㄈ┠J(rèn)表決：業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票；
?。ㄋ模┊愖h表決：在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)。
五、確保應(yīng)急維修，及時(shí)消除房屋使用安全隱患
發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對(duì)老舊小區(qū)和電梯立即進(jìn)行更新改造的，可以不經(jīng)過(guò)業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金：
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?。ǘ┫涝O(shè)施故障；
?。ㄈ┪菝?、外墻滲漏；
?。ㄋ模┒喂┧眠\(yùn)行中斷；
（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；
（六）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應(yīng)急使用維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)、公有住房維修資金管理部門(mén)提出申請(qǐng)。
沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，可以由社區(qū)居民委員會(huì)提出申請(qǐng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費(fèi)用從維修資金賬戶中列支。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)、公有住房維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到應(yīng)急使用維修資金申請(qǐng)后3個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。
六、建設(shè)信息平臺(tái)，保障業(yè)主的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)
各地應(yīng)當(dāng)充分利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺(tái)，便于業(yè)主通過(guò)計(jì)算機(jī)和手機(jī)等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策，提高業(yè)主參與維修資金使用表決的投票率，保證計(jì)票的準(zhǔn)確率，解決業(yè)主到場(chǎng)投票表決的難題。
各地維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的維修資金信息管理系統(tǒng)，推進(jìn)維修資金歸集、使用、核算、查詢(xún)和監(jiān)督等工作的信息化和網(wǎng)絡(luò)化，逐步實(shí)現(xiàn)維修資金管理流程規(guī)范化、過(guò)程要件格式化、監(jiān)督管理透明化，開(kāi)辟方便快捷的查詢(xún)渠道，切實(shí)保障業(yè)主維修資金的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
為加大維修資金使用管理的公開(kāi)力度，各地維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況在當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站、報(bào)刊等媒體上進(jìn)行公告。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)年度維修資金使用、增值和結(jié)余等情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。
七、加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，改革創(chuàng)新維修資金使用管理制度
2014年開(kāi)始建立的維修資金歸集、使用、增值和管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制度，是全面摸清維修資金底數(shù)，及時(shí)掌握維修資金管理動(dòng)態(tài)信息，輔助維修資金監(jiān)管工作和完善維修資金法規(guī)政策的基礎(chǔ)性工作。各地維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)高度重視此項(xiàng)工作，完善維修資金統(tǒng)計(jì)制度和信息報(bào)送制度，加強(qiáng)維修資金管理的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和分析，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)匯總上報(bào)維修資金基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)信息。
在加大維修資金對(duì)老舊小區(qū)和電梯更新改造的支持力度的同時(shí)，各地應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前維修資金使用管理中存在的問(wèn)題為導(dǎo)向，借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本地的實(shí)際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險(xiǎn)，在專(zhuān)戶銀行選擇中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等制度創(chuàng)新，進(jìn)一步發(fā)揮維修資金對(duì)于保障住房正常使用的積極作用。
2015年10月17日
建辦房[2015]52號(hào)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財(cái)政部辦公廳
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